Te doorlopen traject voor SVK-vzw's

Algemene inleiding

Dit hoofdstuk “te doorlopen traject voor SVK-VZW's” gaat enkel in op de mogelijkheden voor SVK’s die de vorm hebben aangenomen van een VZW. Telkens in dit hoofdstuk het woord “SVK” wordt gebruikt, worden enkel de SVK’s bedoeld die de vorm van een VZW hebben aangenomen, tenzij dit anders wordt gepreciseerd.

 

De hervorming van het woonlandschap die is ingezet met het decreet van 9 juli 2021, bepaalt dat in elk werkingsgebied één woonmaatschappij actief is. SVK’s zullen uiterlijk tot 30 juni 2023 erkend kunnen blijven. Tot die datum kunnen de SVK’s de financiering blijven genieten conform de bepalingen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 zoals van kracht de dag voor de inwerkingtreding van voormeld decreet. Daarna worden hun taken overgenomen door de woonmaatschappijen.

 

Woonmaatschappijen zijn verplicht om alle rechten op de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die binnen haar werkingsgebied liggen van sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren, het Vlaams Woningfonds en van andere woonmaatschappijen te verwerven. De rechten op de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting hebben ook betrekking op huurovereenkomsten.

 

SVK’s hebben verschillende mogelijkheden om deze hervorming te realiseren.

• SVK’s kunnen gebruik maken van individuele overdrachten, zoals de overdracht van individuele contracten of de individuele overdracht van sociaal woonpatrimonium.

   

• SVK’s kunnen ook werken met overdrachten “onder algemene titel” naar woonmaatschappijen of SHM’s, op voorwaarde dat de overdracht gebeurt onder de opschortende voorwaarde dat die SHM erkend wordt als woonmaatschappij. De beschikbare procedures zijn de overdracht van algemeenheid of de overdracht van bedrijfstak. De overdracht van algemeenheid of van bedrijfstak kan ten bezwarende titel (bv. betaling van een prijs in geld) of om niet zijn.

• Verschillende operaties kunnen elkaar ook opvolgen.

Bijvoorbeeld. Een SVK doet eerst een individuele overdracht van een onroerend goed aan woonmaatschappij X, dan een individuele overdracht van een contract aan woonmaatschappij Y en tot slot een overdracht van algemeenheid aan woonmaatschappij Z.

 

Na een overdracht van algemeenheid kunnen uiteraard geen individuele overdrachten of overdracht van bedrijfstak volgen. Wel kan de verkrijgende maatschappij na de overdracht van algemeenheid van een SVK naar een maatschappij, nog bepaalde vermogensbestanddelen overdragen aan een andere maatschappij, bijvoorbeeld via een partiële splitsing of via een individuele overdracht,...

Voorafgaand aan een overdracht aan een woonmaatschappij kunnen SVK’s in principe ook bepaalde herstructureringsoperaties doorvoeren met één of meerdere andere SVK’s. Dit kan nuttig zijn om alle SVK-vermogensbestanddelen te groeperen per werkingsgebied van de woonmaatschappijen, om deze vervolgens als één ‘pakket’ over te dragen aan de betrokken maatschappij. Merk echter wel op dat dit kostenverhogend werkt, en dus niet aangeraden wordt.

 

Voor deze “voorafgaande” overdrachten kunnen SVK’s beroep doen op de individuele overdrachten.

 

Zij kunnen ook een beroep doen op verschillende overdrachtsmethoden “onder algemene titel”. Hoewel SVK’s in theorie gebruik kunnen maken van de fusie, de splitsing door overneming, de overdracht van algemeenheid en overdracht van bedrijfstak, bespreekt dit draaiboek enkel de splitsing van een SVK naar twee of meer bestaande SVK’s (de “splitsing door overneming”). De splitsing door oprichting van een nieuwe SVK is sinds de inwerkingtreding van het decreet van 9 juli 2021 niet mogelijk. Als uw organisatie redenen heeft om te kiezen voor een andere procedure, raadpleeg een juridisch adviseur.

 

Merk op dat de partiële splitsing van een SVK niet mogelijk is. De splitsing die verloopt volgens Boek 13 van het WVV zal steeds betrekking hebben op het volledige vermogen van de te splitsen vzw en zal een ontbinding zonder vereffening tot gevolg hebben. Een gelijkaardig resultaat als de partiële splitsing kan worden bekomen via een overdracht om niet van bedrijfstak, maar daarvoor moeten de over te dragen activa en passiva een bedrijfstak vormen. Opgelet. Het loutere feit dat de activiteiten gebundeld zijn per werkingsgebied, betekent evenwel niet automatisch dat er sprake is van een bedrijfstak. Als uw organisatie redenen heeft om een overdracht van bedrijfstak te overwegen, raadpleeg een juridisch adviseur.

 

Opgelet. Houd er rekening mee dat deze “voorafgaande” overdrachten tussen SVK’s onderling tijdrovend en duur zijn. Doorgaans zal het dan ook meer aangewezen zijn meteen een overdracht aan een woonmaatschappij te doen.

• Voor elke overdracht van onroerende goederen door een SVK naar een ander SVK zal u een bodemattest moeten aanvragen, hetgeen in dit geval niet kosteloos kan gebeuren voor overdracht tussen SVK’s onderling. Voor een overdracht van onroerende goederen door een SVK naar een woonmaatschappij of naar een SHM in voorbereiding tot de vorming van een woonmaatschappij kan wel, indien voldaan aan de betreffende voorwaarden, een kosteloos bodemattest worden aangevraagd. Bij de aandachtspunten omtrent de voorbereiding van de overdracht van onroerende goederen leest u meer over deze kosteloze aanvraag van het bodemattest en de voorwaarden die hieraan verbonden zijn.

   

• Voor “voorafgaande” overdrachten tussen SVK’s onderling kunnen geen subsidies en leningen worden verkregen van de Vlaamse Regering; hetgeen wel het geval is bij een overdracht aan een woonmaatschappij. Voor de verkrijging van de rechten op onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting, kan de Vlaamse Regering namelijk, binnen de perken van de kredieten die daarvoor op de begroting van het Vlaamse Gewest worden ingeschreven, aan een woonmaatschappij leningen en subsidiesartikel 4.38 § 7, derde lid van de Vlaamse Codex Wonen van 2021; zie ook artikel 209 van het decreet van 9 juli 2021 verlenen voor de verwerving van die rechten. Voor de verwerving van sociale huurwoningen en onbebouwde gronden werden deze voorwaarden opgenomen in de artikelen 4.155/1, 4.155/2 en 4.156 t.e.m. 4.159 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals voorzien door het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021.

   

• Met toepassing van artikel 215 van het decreet van 9 juli 2021 kunnen de hoofdhuurovereenkomsten met een of meer verhuurders op de private huurmarkt overgedragen worden aan de woonmaatschappij zonder schriftelijke en voorafgaande toestemming van de verhuurders. Deze bepaling kan niet ingeroepen worden voor de overdrachten tussen SVK’s onderling.

Voorafgaand aan al deze verrichtingen is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken tussen de verschillende betrokken partijen over de wijze van hervorming. Hier kan alvast worden benadrukt dat het draaiboek enkel de besluitvorming en te volgen stappen binnen de sociale verhuurkantoren toelicht, en bijvoorbeeld niet ingaat op de besluitvorming op niveau van de leden.